Nhà đất là tài sản lớn và quan trọng nhất đối với mỗi người dân, khi có kế hoạch quy hoạch, giải tỏa từ Nhà nước thì sẽ gây ảnh hưởng trực tiếp không hề nhỏ đến đời sống, kinh tế của người dân. Vì vậy, luật đền bù đất đai mới nhất năm 2020 là đều mà rất nhiều người quan tâm và muốn tìm hiểu đặc biệt là trong bối cảnh dân số ngày càng gia tăng nhưng diện tích đất thì không giãn nở thêm.
Vậy khi bị quy hoạch hay thu hồi đất thì theo luật đền bù đất mới nhất người dân sẽ được đền bù như thế nào và số tiền đền bù là bao nhiêu? Để giải đáp thắc mắc của mọi người nhalocphat.vn sẽ tổng hợp mọi vấn đề về luật đền bù đất đai trong bài viết dưới đây.
Những cá nhân hay hộ gia đình sử dụng đất sẽ được hưởng phần tiền từ luật đền bù đất đai mới nhất nếu đáp ứng đủ các điều kiện sau đây
- Điều kiện 1: Đất đang sử dụng không phải là đất thuê có trả tiền thuê đất hằng năm
- Điều kiện 2: Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở (sổ đỏ) hoặc có đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận mà chưa được cấp.
Ngoài ra, còn có các đối tượng là người Việt Nam đang định cư tại nước ngoài thuộc đối tượng sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận mà chưa được cấp thì vẫn được hưởng phần tiền theo luật đền bù đất đai.
Mức tiền đền bù về các loại đất khi bị Nhà nước thu hồi
Trường hợp thứ 1: Đối với đất ở
Theo Điều 6 Nghị Định 47/2014/NĐ-CP khi Nhà nước có lệnh thu hồi đất ở thì tiền đền bù đất đai được tính như sau:
Đối với các hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở hoặc người Việt Nam đang định cư tại nước ngoài có sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam thì khi bị Nhà nước tiến hành thu hồi mà có giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận sẽ được đền bù theo 2 phương án sau đây.
Phương án 1: Đền bù bằng đất ở hoặc nhà tái định cư
Áp dụng đền bù bằng đất ở hoặc nhà tái định khi thỏa 2 điều kiện
- Đất ở bị thu hồi hết hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của UBND cấp tỉnh đề ra.
- Hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở hay nhà nào khác trong địa bàn cấp xã nơi có đất ở bị thu hồi.
Phương án 2: Đền bù bằng tiền
Áp dụng đền bù bằng tiền khi có 2 điều kiện sau
- Đất ở bị thu hồi hết hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để có thể ở theo quy định của UBND cấp tỉnh đề ra.
- Hộ gia đình, cá nhân vẫn còn đất, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường nơi có đất ở bị thu hồi.
Lưu ý rằng: Nếu bạn không có nhu cầu đền bù bằng đất ở hoặc nhà tái định cư thì Nhà nước sẽ tiền hành bồi thường cho bạn bằng tiền mặt.
Mức tiền đền bù sẽ bằng với giá trị đất cụ thể của loại đất được thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm lệnh thu hồi đất được thực hiện.
Trường hợp thứ 2: Đất phi nông nghiệp dùng cho các mục đích khác không phải để ở
Đất phi nông nghiệp không phải là đất ở nếu có đủ điều kiện hưởng bồi thường (đã trình bày phía trên) thì vẫn sẽ được tính theo luật đền bù đất đai mới nhất cụ thể như sau:
Có 2 phương án bồi thường đối với đất phi nông nghiệp không phải đất ở
Phương án thứ 1
Bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng như đất bị thu hồi (phương án này sẽ được ưu tiên nếu như tại địa phương có quỹ đất để bồi thường).
Phương án thứ 2
Nếu tại địa phương không có đủ quỹ đất để bồi thường thì bạn sẽ được bồi thường bằng tiền theo thời hạn sử dụng đất còn lại đối với đất sử dụng có thời hạn. Cụ thể:
| Tbt = ( G x S / T1 ) x T2 |
Trong đó;
- Tbt: số tiền được bồi thường theo luật đền bù đất đai
- G: giá đất cụ thể tại thời điểm có lệnh thu hồi đất, nếu đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất thì G sẽ là giá đất tính theo tiền sử dụng đất, còn nếu đất được Nhà nước cho thuê trả tiền một lần cho toàn thời gian thuê thì G là giá đất tính theo tiền thuê đất.
- S: diện tích đất bị thu hồi
- T1: thời gian sử dụng đất
- T2: thời gian sử dụng đất còn lại
Mức tiền đền bù đối với nhà ở khi Nhà nước thu hồi
Đối tượng thứ 1: Nhà thuộc sở hữu của cá nhân, hộ gia đình
Theo Điều 89 Luật đất đai 2013, khi Nhà nước quyết định thu hồi đất, tiền đền bù dành cho nhà ở và các công trình xây dựng khác gắn liền với đất sẽ được tính như sau
Trường hợp 1: Nhà ở, các công trình phục vụ sinh hoạt
Hộ gia đình, cá nhân hay người Việt Nam đang định cư tại nước ngoài là chủ sở hữu nhà sẽ được bồi thường bằng giá trị xây mới nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương khi.
- Nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt khác gắn liền với đất bị tháo dỡ 100%
- Tháo dỡ 1 phần mà phần còn lại không đảm bảo an toàn và tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định pháp luật đề ra.
Phần còn lại của nhà ở hay công trình vẫn đảm bảo tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định thì được bồi thường đúng với thiệt hại thực tế (thiệt hại bao nhiêu đền bù bấy nhiêu).
Trường hợp 2: Nhà ở, các công trình khác không dùng phục vụ sinh hoạt
Điều 9 Nghị Định 47/2014/NĐ-CP đã ghi rõ nhà, các công trình xây dựng khác khi bị Nhà nước thu hồi thì sẽ theo luật đền bù mới nhất bồi thường theo mức độ thiệt hại.
Tháo dỡ toàn bộ hoặc phần còn lại không đảm bảo tiêu chuẩn. Trong tình huống này tiền đền bù đất đai được tính như sau:
| Mức bồi thường = giá trị hiện có của nhà ở, công trình thiệt hại + khoảng tiền theo tỉ lệ % giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại |
Trong đó;
Giá trị hiện có của nhà, công trình thiệt hại xác định theo tỉ lệ % chất lượng còn lại của nhà, công trình đó x với giá trị xây mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ quản lý chuyên ngành xây dựng ban hành.
Giá trị hiện có của nhà ở, công trình bị thiệt hại tính theo công thức
| Tbt = G1 – (G1/T) x T1 |
Trong đó;
- Tgt: giá trị hiện có của nhà, công trình bị ảnh hưởng thiệt hại
- G1: giá trị xây mới ngôi nhà, công trình bị thiệt hại theo đúng tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương
- T: thời gian khấu hao áp dụng đối với nhà và công trình bị thiệt hại
- T1: thời gian nhà, công trình thiệt hại đã qua sử dụng
Khoản tiền này được tính bằng tỷ lệ % giá trị hiện có của nhà công trình, do UBND cấp tỉnh quy định nhưng mức bồi thường không vượt 100% xây mới.
Riêng các công trình xây dựng hoặc nhà ở khi thu hồi phá dỡ một phần mà phần còn lại không thể sử dụng hoặc diện tích quá nhỏ, không phù hợp cho việc sử dụng thực tế thì bồi thường toàn bộ nhà, công trình.
Trường hợp nhà hay công trình bị phá, tháo dỡ một phần nhưng phần còn lại vẫn tồn tại và sử dụng được thì chỉ bồi thường theo đúng giá trị của phần bị tháo dỡ và kể cả chi phí để sửa chữa, hoàn thiện phần còn lại theo đúng tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương trước khi bị tháo dỡ.
Nhà, công trình xây dựng không theo tiêu chuẩn kỹ thuật quy định của Bộ quản lý chuyên ngành thì UBND cấp tỉnh quy định mức bồi thường phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương.
Trường hợp 3: Công trình hạ tầng kỹ thuật, xã hội
Các công trình hạ tầng kỹ thuật hay hạ tầng xã hội gắn liền với đất đang sử dụng không thuộc trường hợp thứ 2 thì mức bồi thường tính bằng giá trị xây dựng mới.
Đối tượng thứ 2: Nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước
Theo Điều 14 Nghị Định 47/2014/NĐ-CP đã quy định rõ như sau những người đang sử dụng nhà thuộc sở hữu của Nhà nước khi bị thu hồi sẽ tính đền bù gồm:
Trường hợp những người đang sử dụng nhà thuộc sở hữu Nhà nước (như nhà thuê, nhà cho tổ chức tự quản) nằm trong phạm vi đất quy hoạch sẽ tiến hành thu hồi, phá dở thì những người đang thuê nhà sẽ
- Không được hưởng quyền lợi từ luật đền bù đất đai mới nhất đối với phần diện tích nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước và diện tích xây dựng trái phép.
- Được hưởng đền bù chi phí cải tạo, sửa chữa và nâng cấp
- Mức tiền đền bù do UBND từng tỉnh, khu vực quy định
Thuê nhà ở tái định cư, giá thuê bằng với giá thuê nhà thuộc sở hữu Nhà nước hiện tại, nhà thuê tại nơi tái định cư được Nhà nước bán cho người thuê theo đúng quy định của Chính phủ về bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê.
Ngoài ra, nếu không có nhà tái định cư để bố trí thì được hỗ trợ bằng tiền để tự lo chỗ ở mới, mức hỗ trợ bằng 60% giá trị đất và 60% giá trị nhà đang thuê ở hiện tại.
Mức tiền bồi thường đối với cây trồng và vật nuôi
Bồi thường đối với cây trồng
Tại Khoản 1 Điều 90 của Luật đất đai 2013 khi Nhà nước quyết định thu hồi đất mà gây ra thiệt hại cho cây trồng thì theo luật đền bù đất đai mới nhất người dân sẽ được bồi thường như sau:
Trường hợp 1: Cây trồng hằng năm
Giá trị sản lượng vụ thu hoạch tính theo năng suất của vụ cao nhất trong 3 năm về trước gần nhất của cây trồng ngay tại địa phương và giá trị trung bình tại thời điểm thu hồi đất.
Trường hợp 2: Cây trồng lâu năm
Mức tiền đền bù được tính bằng giá trị hiện có của vườn cây theo giá trị ở địa phương tại thời điểm thu hồi đất không bao gồm giá trị quyền sử dụng đất.
Ngoài tiền đền bù về đất (nếu đủ điều kiện hưởng) thì người dân được bồi thường thêm về cây trồng lâu năm bị thiệt hại. Tại mỗi địa phương, tỉnh thành giá của cây lâu năm tại mỗi thời điểm là khác nhau.
Trường hợp 3: Cây trồng có thể di chuyển sang khu vực khác
Những cây trồng chưa vào mùa thu hoạch nhưng có khả năng di dời đến khu vực khác thì được hưởng bồi thường bao gồm phí di chuyển và thiệt hại thực tế do phải di dời hay trồng lại.
Trường hợp 4: Đền bù đối với rừng
Rừng trồng bằng nguồn ngân sách của Nhà nước hoặc cây rừng tự nhiên giao cho cá nhân, các hộ gia đình trồng bao gồm quản lý chăm sóc và bảo vệ thì theo luật đền bù đất đai mới nhất sẽ bồi thường theo giá trị thiệt hại thực tế của rừng.
Bồi thường đối với vật nuôi
Khi Nhà nước có hiệu lệnh thu hồi đất gây ra ảnh hưởng, thiệt hại cho vật nuôi là thủy hải sản thì tính như sau:
- Đối với thủy hải sản tại thời điểm thu hồi đất mà đã vào thời kỳ thu hoạch thì không bồi thường (vì chủ sở hữu sẽ thu hoạch và bán lại nên không gây ra thiệt hại)
- Còn vào thời điểm thu hồi đất mà chưa đến thời kỳ thu hoạch thì đền bù như sau:
- Thu hoạch sớm bồi thường thiệt hại thực tế do thu hoạch sớm
- Nếu có thể di dời được thì bồi thường chi phí vận chuyển và thiệt hại do di chuyển gây ra cho vật nuôi.
Lưu ý rằng: Mỗi tỉnh thành và khu vực sẽ có mức bồi thường khác nhau và cụ thể với vật nuôi
Mức bồi thường đền bù về chi phí đầu tư vào đất
Trường hợp 1: Khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế – xã hội
#1 Đối tượng được hưởng luật đền bù đất đai mới nhất theo chi phí đầu tư vào đất
- Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất (trừ trường hợp đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân không thu tiền sử dụng)
- Đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn.
- Đất được Nhà nước cho thuê có trả tiền thuê hằng năm, đất thuê trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê nhưng được miễn (trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất là người có công với cách mạng)
- Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất của xã, phường, thị trấn
- Đất nhận khoán để sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy hải sản, làm muối.
- Mức đền bù bồi thường về chi phí đầu tư vào đất
#2 Các chi phí bồi thường bao gồm các khoản
- Chi phí san lấp, mặt bằng
- Chi phí cải tạo đất như làm tăng độ màu mỡ, chống chua, rửa mặn, ngăn chặn xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng cho nông nghiệp
- Chi phí gia cố, chống rung, chịu lực, chống sụt lún đối với đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh
- Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào phù hợp với mục đích sử dụng đất
#3 Điều kiện xác định chi phí đầu tư vào phần đất còn lại
- Có hồ sơ chứng từ, chứng minh đã đầu tư rõ ràng gồm:
- Các văn bản, hợp đồng thuê mướn san lấp mặt bằng, cải tạo đối với đất được Nhà nước giao cho thuê nhằm chống xói mòn, xâm thực, xây dựng, gia cố, chống sập đất đối với mặt bằng sản xuất kinh doanh.
- Văn bản thanh lý hợp đồng hóa đơn, chứng từ thanh toán đối với từng khoản chi phí đầu tư vào đất.
- Văn bản hợp đồng khác có liên quan đến việc đầu tư vào đất tại thời điểm xác lập đầu tư.
- Lưu ý rằng: trường hợp chi phí đầu tư vào đất không có hồ sơ, chứng từ chứng minh thì UBND cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế để quy định việc xác định chi phí đầu tư vào đất.
- Chi phí đầu tư vào đất không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước
- Chi phí đầu tư vào đất phải được tính phù hợp với giá trị thị trường tại thời điểm có quyết định thu hồi đất
Chi phí đầu tư vào đất còn lại sẽ được tính theo công thức dưới đây
| P = [(P1 + P2 + P3 + P4) / T1] x T2 |
Trong đó;
- P: chính là chi phí đầu tư vào phần đất còn lại
- P1: chi phí san lấp mặt bằng
- P2: chi phí cải tạo làm độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất làm nông nghiệp
- P3: chi phí gia cố, chống run, sập lún đối với mặt bằng sản xuất kinh doanh
- P4: chi phí khác có liên quan đầu tư vào đất với mục đích sử dụng phù hợp
- T1: thời gian sử dụng đất (được tính từ thời điểm đầu tư vào đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất)
- T2: thời gian sử dụng đất còn lại
Điều kiện xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại
Trường hợp 2: Nhà nước thu hồi đất phi nông nghiệp không phải đất ở
- Đối tượng được hưởng luật đền bù đất đai mới nhất là cá nhân, hộ gia đình
- Điều kiện để được hưởng đền bù là hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phi nông nghiệp không phải đất ở như: đất thương mại, dịch vụ, đất sản xuất kinh doanh…
- Được Nhà nước cho thuê đất có thu tiền thuê hằng năm
- Cho thuê đất trả tiền thuê một lần cho toàn thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất.
Lưu ý rằng: đối với cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất do thực hiện chính sách người có công với cách mạng dù thuộc trường hợp trên vẫn được hưởng luật đền bù đất đai mới nhất.
Trên đây là toàn bộ thông tin quy định của pháp luật về luật đền bù đất đai mới nhất trong năm 2020 mà nhalocphat.vn gửi đến mọi người. Mọi vấn đề thắc mắc xin vui lòng liên hệ với công ty bất động sản Nhà Lộc Phát để được chúng tôi tư vấn và hỗ trợ.
