Các thủ tục mua bán, chuyển nhượng đất đai luôn là một trong những vấn đề pháp lý được nhiều người quan tâm đến, trong đó có thủ tục mua bán đất nông nghiệp. Tuy nhiên, luật pháp của nước ta thường xuyên được điều chỉnh khiến cho những quy định pháp lý ấy không phải ai cũng nắm vững.
Nhằm giúp mọi người gặp nhiều thuận lợi và dễ dàng hơn trong quá trình chuyển nhượng đất nông nghiệp. Nhà Lộc Phát xin chia sẻ bài viết hướng dẫn chi tiết và đầy đủ nhất thủ tục mua bán đất nông nghiệp để đảm bảo pháp lý và quyền lợi cho cả 2 bên. Mời mọi người cùng theo dõi.
Điều kiện để có thể thực hiện thủ tục chuyển nhượng đất nông nghiệp
Đất nông nghiệp cũng tương tự như các loại tài sản khác, đều do Nhà nước thống nhất quản lý nên khi muốn thực hiện mua bán, chuyển nhượng đều phải đảm bảo đáp ứng được một số điều kiện, quy định chung đã được đặt ra.
Theo Khoản 1, 3 Điều 188 Luật Đất Đai 2013, điều kiện chuyển nhượng đất nông nghiệp bao gồm các yêu cầu sau đây:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thuộc bên bán)
- Đất nông nghiệp đang rao bán không thuộc diện tranh chấp
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo khả năng thi hành án
- Đất chuyển nhượng vẫn còn trong thời hạn sử dụng
- Việc mua bán đất phải được tiến hành đăng ký tại cơ quan quản lý đất đai và thủ tục bán đất chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm phần đất chuyển nhượng được kê khai vào sổ địa chính
Song song đó, căn cứ vào Khoản 3, 4 Điều 191 Luật Đất Đai 2013 đất nông nghiệp sẽ không được tiến hành mua bán nếu như:
- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sử dụng, sản xuất trên đất không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng quyền sử dụng đất trồng lúa.
- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực đất rừng phòng hộ, phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nếu không sinh sống trong các khu vực này.
Cuối cùng, tại Điều 130 Luật Đất Đai và Điều 44 Nghị Định 43/2014/NĐ-CP có quy định chi tiết về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trong hạn mức gồm:
Đối với đất trồng cây lâu năm ở khu vực ĐBSCL và Đông Nam Bộ thì hạn mức chuyển nhượng không quá 30ha và các khu vực khác là 20ha.
Khu vực đồng bằng đất trồng cây lâu năm có hạn mức chuyển nhượng là không quá 100ha, miền núi không quá 300ha. Đối với đất rừng thì khu vực miền núi tối đa là 300ha và khu vực đồng bằng xấp xỉ khoảng 150ha.
Thủ tục mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp
Để việc chuyển nhượng được thực hiện dễ dàng, nhanh chóng và đúng trình tự, đáp ứng những yêu cầu mà Nhà nước quy định thì cần phải được tiến hành như sau:
Hai bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng đến văn phòng công chứng nơi có đất yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Hồ sơ yêu cầu công chứng gồm có:
- Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng theo quy định
- Dự thảo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Các giấy tờ tùy thân khác gồm CMND hoặc thẻ căn cước, Sổ hộ khẩu, Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn…
Cả 2 bên cần phải chuẩn bị đầy đủ 1 bộ hồ sơ với đầy đủ các loại giấy tờ trên, sau đó nộp tại phòng công chứng để yêu cầu công chứng cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp.
Các bước chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 79 Nghị Định 34/2014/NĐ-CP quy trình chuyển nhượng đất được thực hiện theo các bước sau đây:
Bước 1: Nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai
Sau khi, ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người nhận chuyển nhượng phải tiếp tục nộp hồ sơ tại Phòng Tài Nguyên và Môi Trường để đăng ký biến động đất đai.
Trong trường hợp chuyển nhượng đất một phần thì yêu cầu văn phòng đăng ký đất đai đo đạc, tách thửa đối với phần diện tích đất cần thực hiện chuyển nhượng trước khi nộp sổ thực hiện thủ tục chuyển nhượng.
Hồ sơ gồm có:
- Đơn xin đăng ký biến động quyền sử dụng đất
- Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất (đã được công chứng)
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi là sổ đỏ)
- CMND hoặc thẻ căn cước, sổ hộ khẩu của cả 2 bên mua và bán
- Tờ khai lệ phí trước bạ
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân
Bước 2: Văn phòng đăng ký đất đai tiếp nhận hồ sơ và có trách nhiệm thực hiện:
Sau khi đã tiếp nhận đầy đủ hồ sơ thì sẽ gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Trong trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình đến cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất.
Chỉnh lý cập nhật biến động đất đai vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai, trao giấy chứng nhận mới cho người sử dụng đất hoặc gửi UBND cấp xã để trao đối với người nộp hồ sơ tại cấp xã.
Bước 3: Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo thông báo (nếu có)
Bước 4: Nhận kết quả theo phiếu hẹn trên giấy
Lưu ý: thời gian thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai sẽ không vượt quá 10 ngày kể từ ngày nhận đầy đủ hồ sơ hợp lệ.
Như vậy, có thể thấy thủ tục mua bán đất nông nghiệp hiện nay đã được giản lược đi rất nhiều, tạo sự thuận lợi cho người dân hơn so với trước đây. Muốn việc mua bán, chuyển nhượng, thực hiện thủ tục diễn ra nhanh chóng, các bạn cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ thiết yếu như trên và làm đúng theo những quy định mà pháp luật đã đề ra.
Chính vì vậy, hãy nghiên cứu kỹ quy định này, đây là các điều kiện cần thiết giúp giao dịch của bạn ít gặp trở ngại nhất. Chúc tất cả mọi người sẽ thành công.
