Khái niệm đất chuyên dùng đối với nhiều khách hàng vẫn còn là một định nghĩa xa lạ và mới mẻ. Tuy nhiên, thuật ngữ này lại ngày càng được sử dụng phổ biến và rộng rãi hơn. Vậy đất chuyên dùng là đất gì? Đất chuyên dùng gồm những loại đất nào? Có được mang đi thế chấp và được bồi thường khi Nhà nước thu hồi hay không? Mời mọi người cùng tìm hiểu bài viết sau.
Định nghĩa đất chuyên dùng là gì?
Theo Luật Đất Đai 2013 không có khái niệm cụ thể nào cho đất chuyên dụng trong nhóm phân loại đất theo quy định của pháp luật Việt Nam, căn cứ vào mục đích sử dụng đất thì đất chỉ được phân thành các nhóm như sau:
- Nhóm đất phi nông nghiệp
- Nhóm đất nông nghiệp
- Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định được mục đích sử dụng
Như vậy, đất chuyên dùng có thể được hiểu như là một loại đất phi nông nghiệp được sử dụng vào nhiều mục đích đặc biệt khác nhau. Đất chuyên dùng không được sử dụng vào việc kinh doanh, mua bán bất động sản hoặc để ở khi chưa thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng theo đúng quy định của pháp luật.
Đất chuyên dùng gồm những loại đất nào?
Theo quy định mới nhất hiện nay, đất chuyên dùng bao gồm các loại như sau:
- Đất để xây dựng trụ sở cơ quan
- Đất được sử dụng vào mục đích quốc phòng – an ninh
- Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng các trụ sở của tổ chức, đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao cùng các công trình sự nghiệp khác
- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất của các khu – cụm công nghiệp, khu chế xuất, thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản, đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.
- Đất sử dụng vào mục đích công cộng như đất làm giao thông (cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường bộ và các công trình giao thông công cộng khác), thủy lợi, đất có di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh, đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng, đất công trình năng lượng, đất công trình bưu chính, viễn thông, đất chợ, đất xử lý chất thải…
- Đất để xây dựng cơ sở tín ngưỡng, tôn giáo
- Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng
- Đất sông ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng
Thông qua danh sách vừa nêu mọi người có thể dễ dàng nhận thấy đất chuyên dùng là một loại đất phi nông nghiệp thuộc quyền sở hữu của Nhà nước. Chính vì nhiều người không hiểu rõ về quy định sử dụng đất chuyên dùng nên đã bị phạt và thu hồi đất.
Để không xảy ra những vấn đề đáng tiếc mọi người cần phải tìm hiểu kĩ và nếu có các trường hợp đặc biệt khác không nằm trong danh sách Nhà Lộc Phát vừa nêu ra, mọi người nên đến trực tiếp các cơ quan có thẩm quyền ở địa phương để được tư vấn, hỗ trợ giải đáp tránh làm sai với quy định của pháp luật.
Đất chuyên dùng có được thế chấp không?
Căn cứ pháp lý
Căn cứ vào Khoản 1 Điều 179 Luật Đất Đai 2013, người sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp sau đây sẽ được quyền thế chấp tài sản của mình tại ngân hàng:
- Đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức
- Đất được Nhà nước giao cho và có thu tiền sử dụng đất hàng năm, cho thuê đất trả tiền thuê một lần cho toàn bộ thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất
- Đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, thừa kế
Khoản 2 Điều 179 Luật Đất Đai 2013 cũng nêu rõ, trường hợp hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất có thu tiền sử dụng hàng năm thì sẽ có quyền và nghĩa vụ sau:
- Quyền và nghĩa vụ chung theo quy định tại Điều 166 và 170 của Luật này
- Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê, người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định trước đó
- Để thừa kế, cho tặng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê theo đúng quy định pháp luật dân sự
- Thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động ở Việt Nam, tại các tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định pháp luật
- Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê đất đối với các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh. Người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho phép thuê đất theo đúng mục đích đã được xác định.
Như vậy, đất chuyên dùng trong sản xuất thì có thể tặng, bán tài sản thuộc sở hữu gắn liền đất và được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích sử dụng. Người sử dụng đất có thể thế chấp tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê tại các ngân hàng tổ chức tín dụng hợp pháp, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân theo quy định.
Tuy nhiên, cần lưu ý rằng, không phải loại đất chuyên dụng nào cũng có thể mang đi thế chấp. Thông thường, khi khách hàng có yêu cầu thế chấp tại ngân hàng hay các tổ chức uy tín hợp pháp, thì họ sẽ tiến hành kiểm tra thông tin đầy đủ về tài sản. Nếu đáp ứng mọi yêu cầu mới được duyệt hồ sơ vay vốn. Còn nếu tài sản không đảm bảo chắc chắn hồ sơ vay sẽ không được duyệt. Trường hợp chủ sở hữu cố tình thế chấp, cầm cố thông qua các tổ chức hoạt động “chui” thì khi xảy ra sự cố, pháp luật cũng không đảm bảo quyền lợi chính đáng 100% cho bạn.
Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất chuyên dùng
Khoản 1 Điều 188 Luật Đất Đai 2013 quy định rõ chủ sở hữu đất được quyền thực hiện chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi thỏa mãn các điều kiện sau:
- Có giấy chứng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản (sổ đỏ hoặc sổ hồng), trừ trường hợp được quy định tại Khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại Khoản 1 Điều 168 của bộ Luật này.
- Đất không xảy ra tranh chấp, mâu thuẫn
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên, đảm bảo khả năng thi hành án
- Đất vẫn còn thời hạn sử dụng
Ngoài thỏa những điều kiện chung này, đất chuyên dùng khi mang thế chấp còn phải đảm bảo đáp ứng được những quy định khác nữa. Người sử dụng đất cũng phải thực hiện các nghĩa vụ, trách nhiệm của mình. Khi thực hiện thế chấp nên tìm đến luật sư, cơ quan chức năng có thẩm quyền để được tư vấn, giải đáp cụ thể. Tối ưu hóa quy trình thế chấp tài sản, đảm bảo đúng với quy định pháp luật hiện hành.
Quy định về thời hạn sử dụng đất chuyên dùng
Luật Đất Đai 2013 có quy định về thời hạn sử dụng đất theo đó đất được phân thành 2 loại đó là đất có thời hạn sử dụng và đất sở hữu lâu dài.
Theo quy định, có 11 trường hợp đất được sử dụng ổn định và lâu dài bao gồm:
(1) Đất ở do hộ cá nhân, gia đình sử dụng
(2) Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng trong trường hợp:
- Cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất để bảo tồn bản sắc văn hóa dân tộc gắn liền với phong tục, tập quán của các dân tộc.
- Cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất có trách nhiệm bảo vệ phần tài sản đất được giao, được sử dụng kết hợp mục đích sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản, không được chuyển sang sử dụng vào mục đích khác.
(3) Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên
(4) Đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của các cá nhân, hộ gia đình, đang sử dụng ổn định mà không phải là đất được Nhà nước giao cho thuê và có thời hạn thuê
(5) Đất chuyên dùng để xây dựng các trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị – xã hội, đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập chưa có khả năng tự chủ tài chính gồm đất xây các công trình thuộc lĩnh vực kinh tế, văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, môi trường, ngoại giao và các công trình sự nghiệp khác.
(6) Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh
(7) Đất dùng làm cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà cầu nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở tổ chức tôn giáo, các cơ sở khác của tôn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động.
(8) Đất tín ngưỡng
(9) Đất giao thông, thủy lợi, đất có di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh, để xây dựng các công trình công cộng phục vụ người dân khác và không có mục đích kinh doanh.
(10) Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa
(11) Đất tổ chức kinh tế chuyển mục đích sử dụng đất từ phi nông nghiệp sang sử dụng có thời hạn sang đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài và người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với tài sản này được phép sử dụng ổn định lâu dài thì được sử dụng đất lâu dài.
Như vậy, thời hạn sử dụng đất chuyên dùng là lâu dài vì thuộc vào trường hợp số (5) trong (11) trường hợp vừa nêu ra.
Đất chuyên dùng có phải là đất để ở hay không?
Theo phân tích khái niệm ở phần trên thì loại đất này không được sử dụng vào mục đích kinh doanh hay để ở nếu chủ đầu tư chưa tiến hành chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Như vậy, nếu các cá nhân, hộ gia đình cố tình vi phạm bằng cách xây nhà hoặc bán đất chuyên dùng trái phép thì sẽ bị xử lý như sau:
- Trường hợp 1: Cá nhân hoặc hộ gia đình sẽ được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Đồng thời, phải nộp một khoản tiền phạt theo quy định tại Điểm b, Khoản 3 Điều 11 Thông Tư 02/2014/TT-BXD.
- Trường hợp 2: Nhà nước thu hồi lại đất cho thuê theo quy định tại Khoản 1 Điều 64 Luật Đất Đai 2013.
Quy định về bồi thường đất chuyên dùng khi Nhà nước thu hồi
Được Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất
Các tổ chức, kinh tế đang thuê sử dụng đất nông nghiệp trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ điều kiện bồi thường theo quy định tại Điều 75 của Luật Đất Đai 2013.
KHÔNG được Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất
Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ về tài chính, sử dụng đất nông nghiệp có trả tiền thuê hàng năm. Tuy nhiên, trường hợp này chỉ nhận bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại nếu chi phí này không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước.
Đất nông nghiệp không phải là đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất, rừng phòng hộ. Là đất rừng tự nhiên của tổ chức kinh tế đã được giao khoán cho cá nhân hoặc hộ gia đình theo quy định của pháp luật.
Trên đây là toàn bộ giải đáp về đất chuyên dùng là gì và những vấn đề khác có liên quan đến đất chuyên dùng của Nhà Lộc Phát. Hi vọng với những thông tin trên sẽ trả lời được những thắc mắc của mọi người.
Tuy nhiên, mọi người nên lưu ý rằng các quy định về đất đai thường chỉ được áp dụng trong khoảng thời gian nhất định và không mang tính chất vĩnh viễn. Tùy vào điều kiện thực tế có còn phù hợp hay không mà các cơ quan Nhà nước sẽ thực hiện điều chỉnh, bổ sung, sửa đổi.
Do đó, đôi khi có trường hợp bạn mua đất chuyên dùng vào 20 năm trước thì hiện tại một số quy định đã không còn được áp dụng. Ví dụ: trường hợp thuộc diện phải đóng thuế đất thì không cần phải đóng nữa hoặc ngược lại. Vì thế chủ sở hữu đất chuyên dùng phải chủ động tìm hiểu, cập nhật các thông tin mới nhất, không chủ quan, xem nhẹ. Nếu có bất kì vướng mắc nào thì hãy tìm đến luật sư, chuyên gia, cơ quan chức năng để được hỗ trợ giải đáp.
